Affichage du permis de construire, quelle preuve apporter ?
- Pierre-Etienne Moullé
- 7 avr.
- 5 min de lecture
Un récent arrêt du Conseil d'Etat vient mettre un terme à une pratique : le constat de l'affichage d'un permis de construire par une photographie depuis son smartphone.
L'occasion de faire le point.
Pourquoi faut-il afficher un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux) ?
Il s’agit d’une obligation légale qui permet d’informer les tiers (à commencer par les voisins) d'un projet de construction.
Article R.424-15 du code de l'urbanisme :
"Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.
Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration, le cas échéant accompagné de la décision explicite de l'autorité administrative mentionnée au II de l'article L. 632-2 du code du patrimoine , est publié par voie d'affichage à la mairie pendant deux mois. Lorsqu'une dérogation ou une adaptation mineure est accordée, l'affichage en mairie porte sur l'intégralité de l'arrêté. L'exécution de la formalité d'affichage en mairie fait l'objet d'une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire prévu à l'article R. 2122-7 du code général des collectivités territoriales.
La publication par voie d'affichage en mairie prévue au troisième alinéa peut être remplacée par une publication par voie électronique sur le site internet de la commune.
Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage."
L'affichage permet donc de faire courir le délai de deux mois pendant lequel les tiers peuvent contester le permis de construire, soit via un recours gracieux, soit directement devant le tribunal administratif.
Article R. 600-2 du Code de l’urbanisme :
« Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ».
Comment prouver l'affichage du panneau de permis de construire ?
La difficulté est récurrente : comment apporter la preuve que le permis a bien été affiché sur le terrain à partir de telle ou telle date ?
Pour rappel, l'objectif pour le pétitionnaire est de prouver que l'affichage a effectivement été réalisé sur le terrain pendant deux mois, et ce de manière continue.
Et c'est bien sur lui que repose la charge de la preuve. A défaut, il s'expose à des requêtes tardives, notamment du voisinage.
C'est pourquoi les constats de Commissaires de Justices (anciens constats d'huissiers) sont à n'en pas douter à privilégier, en général à trois reprises : au début, au milieu, et au terme de la période de deux mois.
Si depuis quelques années les pétitionnaire ont cru possible de documenter leur affichage par le biais de photographies horodatées par leur smartphone, la justice administrative vient d'enterrer cette pratique.
Puis-je prouver l'affichage du panneau de permis de construire avec une simple photo prise de puis un smartphone ?
Non.
Par une décision en date du 10 mars 2025, le Conseil d’Etat a jugé que des photographies prises par le bénéficiaire d’un permis de construire (PC) ne sont pas suffisantes pour prouver l’affichage régulier dudit PC.
Pourquoi ? Car il est possible de modifier leurs métadonnées numériques et les garanties sont insuffisantes aux yeux du juge.
Les juridictions administratives ont été unanimes dans cette affaire, considérant que la preuve de l’affichage régulier et continu du permis de construire n’était pas rapportée.
TA Grenoble, 23 mars 2021, n° 1902222
La plus grande vigilance demeure donc nécessaire en matière de preuve numérique, même si certaines juridictions ont admis (sans confirmation à l'heure actuelle du Conseil d'Etat) que des outils de type coffre-fort numérique pouvaient à l'inverse permettre d'apporter la preuve de dates certaines de versement dans le coffre-fort des photographies réalisées.
Il convient toutefois, pour chaque outil, d'en vérifier les caractéristiques.
Cela étant, on privilégiera le recours aux trois constats d'un Commissaire de Justice.
Rappel : le panneau doit être lisible et complet !
Le panneau d’affichage doit être installé de manière à ce qu’il soit lisible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public, et ce pendant toute la durée du chantier.
Un affichage a minima et insuffisamment visible ou lisible depuis l'espace public risque de ne pas être valable et donc de ne pas faire courir les délais de recours :
"Considérant qu’il est constant que, si le permis litigieux a été affiché pendant plus de deux mois sur le terrain, la seule affiche était placée à l’opposé de l’accès à la construction situé sur la voie communale dite "ruelle des Chocas", en bordure d’une voie privée appartenant à l’Office national des forêts qui, bien qu’ouverte à la circulation publique, n’est pas une voie empruntée habituellement par les voisins de la salle de culte ; que, par suite, cette route forestière ne peut être regardée comme une voie publique au sens des dispositions précitées ; qu’ainsi cet affichage irrégulier n’a pu faire courir le délai de recours contentieux pour les tiers ; que c’est à bon droit que le tribunal administratif a estimé que la demande formée par M. X, voisin de la construction autorisée et domicilié ruelle des Chocas n’était pas tardive"
De même, un panneau d'affichage incomplet peut ne pas faire courir les délais de recours :
"Considérant qu'en imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions ainsi rappelées ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet ; que la hauteur du bâtiment est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage ; que l'affichage ne peut, en principe, être regardé comme complet et régulier si cette mention fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur"
En matière de panneau d'affichage, il ne suffit donc pas de faire constater, il convient aussi d'en vérifier le contenu.
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